В Санкт-Петербурге необходимо согласовывать архитектурно-градостроительный облик жилых домов

Обязанность получить согласование архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства была закреплена в петербургском законодательстве еще в прошлом году Законом Санкт-Петербурга от 13.07.2015 N 477-93. Этот документ внес изменения в региональный Закон «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге». Однако на практике выдача таких разрешений стала возможной только после установления порядка их предоставления Законом Санкт-Петербурга от 02.12.2015 № 692-147

, вступившим в силу с 18.01.2016 (далее – Закон № 692-147). Нормативной предпосылкой для возвращения процедуры согласования архитектурного облика зданий, существовавшей еще в советский период, послужило принятие 

постановления Правительства РФ от 30.04.2014 № 403, 

утвердившего исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства 

Требования законодательства

В соответствии с Законом № 692-147, обязательное согласование архитектурно-градостроительного облика требуется для всех объектов капитального строительства с видами разрешенного использования:

•  «жилая застройка» (предназначенных для постоянного проживания); 

• «обслуживание жилой застройки». 

Поскольку содержание этих понятий в Законе № 692-147 не раскрыто, для определения круга объектов, требующих согласования, необходимо обратиться к классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.  Понятие «обслуживание жилой застройки» определяется классификатором достаточно широко, представляя собой обобщенную группировку видов разрешенного использования, связанного с обслуживанием как жилых зданий (котельные, очистные сооружения, трансформаторные подстанции), так и населения в целом (гаражи, школы и детские сады, объекты культуры и религии, рынки и магазины, за исключением торговых центров площадью свыше 5 000 кв. м.).

Таким образом, формулировки Закона № 692-147 позволяют требовать от застройщика получения согласования облика не только жилых домов и непосредственно связанных с ними объектов, но и иных зданий, в том числе нежилых, если в соответствии с классификатором, они предназначены для обслуживания жилой застройки. Обобщенный перечень согласуемых объектов размещен на сайте Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА).

Не требуется согласовывать архитектурный облик объектов культурного наследия (для них требования к фасадам определяются охранным обязательством) и расположенных на их территории зданий, ИЖС и линейных объектов. Кроме того, от согласования избавлены проекты тех застройщиков, которые успели подать заявление на выдачу градостроительного плана земельного участка до вступления в силу данного порядка согласования.

В соответствии с Законом № 692-147, согласование осуществляется на основании оценки предоставленных застройщиком или техническим заказчиком документов на соответствие либо несоответствие заявленного облика объекта архитектурному облику Петербурга. Состав и форма материалов архитектурно-градостроительного облика объекта утверждены распоряжением КГА от 05.02.2016 № 209-1. В процессе согласования КГА оцениваются «композиционные приемы» и «фасадные решения», включая высоту здания, материалы фасада и стилевые характеристики. Если объект будет признан соответствующим архитектурному облику города, Комитет выдаст заявителю заключение о согласовании. Нормативный срок на принятие КГА решения составляет 15 рабочих дней. Облик зданий, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, согласовывается с учетом заключения КГИОП.

Плюсы и минусы процедуры согласования

Введение в региональное законодательство новой административной процедуры получило весьма неоднозначную оценку в юридическом и строительном сообществах. С одной стороны, давно назрела проблема ничем не ограниченного усмотрения строительных компаний при определении внешнего вида строящихся зданий. Об этом свидетельствует увеличивающееся с каждым годом число вводимых в эксплуатацию объектов с сомнительными архитектурными достоинствами. Наиболее заметно данная тенденция начала проявляться в новых районах комплексного освоения на границе с Ленинградской областью.

В то же время, многие эксперты в области недвижимости и строительства высказывают обоснованные замечания к самой процедуре принятия органами власти решений о согласовании. В первую очередь, это отсутствие в Законе № 692-147 четких правовых критериев согласования. Указание на необходимость учета «местоположения объекта относительно окружающих его архитектурных объектов», «возможности градостроительной интеграции объекта в архитектурный облик Санкт-Петербурга», «возможности сохранения сложившихся особенностей пространственной организации и функционального назначения городской среды» не только не добавляет ясности, но и явно свидетельствуют об оценочном характере принимаемых КГА решений. Основание для отказа КГА в согласовании также сформулировано достаточно размыто: указано лишь, что отказ возможен «при несоответствии архитектурно-градостроительного облика объекта архитектурному облику Санкт-Петербурга». Причем определение такого несоответствия оставлено целиком и полностью на усмотрение КГА, как уполномоченного органа власти.

Оценить обоснованность решения государственного органа крайне сложно. Неопределенность законодательных формулировок позволяет с равной возможностью обосновать как соответствие, так и несоответствие согласуемого облика объекта архитектурному облику города в зависимости от личных предпочтений и вкусов должностных лиц, ответственных за согласование

. Судам еще только предстоит сформировать практику по делам об оспаривании отказов в выдаче таких согласований, однако уже сейчас можно с уверенностью сказать, что судебное оспаривание отказов практически не имеет перспективы.  Ведь судьи, не являясь специалистами в области архитектуры, при разрешении споров будут вынуждены учитывать главным образом мнение КГА как органа, уполномоченного на оценку архитектурного облика здания и города. Это автоматически приведет к признанию законным любого отказа в согласовании облика, если КГА не допустил формальных нарушений процедуры согласования. Именно такая практика к настоящему времени сложилась по делам об оспаривании отказов в выдаче разрешений на установку рекламных конструкций из-за нарушения ими внешнего архитектурного облика сложившейся застройки Санкт-Петербурга.

Кроме того, на практике градостроительная документация (градостроительные планы земельных участков, проекты планировки и межевания территории) нередко используется органами государственной власти в качестве инструмента влияния на строительные компании. Негласным условием ее утверждения становится принятие застройщиком обязательств по строительству социальных и инфраструктурных объектов и последующей их передаче в государственную собственность (зачастую безвозмездно). В такой ситуации неопределенность и оценочный характер критериев согласования открывает широкое поле для коррупции и злоупотреблений со стороны должностных лиц. Риск субъективизма при согласовании можно было бы уменьшить, предусмотрев обязательный учет мнения профессионального сообщества в сфере градостроительства и архитектуры, например, Градостроительного совета при Правительстве Петербурга по аналогии с Москвой, где согласование осуществляется Архитектурным советом города. Сейчас привлечение Градостроительного совета к обсуждению проекта возможно, но не является обязательным.

Еще одним серьезным нареканием к новой процедуре является требование Закона № 692-147 и Закона Санкт-Петербурга «

О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге

»

о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта до утверждения в установленном порядке градостроительного плана земельного участка. Тем самым, законодательством Петербурга введено дополнительное, не предусмотренное федеральным законодательством, условие получения градплана. Более того, положения ч. 17 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ обязывают уполномоченных орган выдавать градплан заинтересованному лицу без каких-либо дополнительных условий и документов, кроме связанных с возможностью идентификации обратившегося лица, что подтверждается сложившейся судебной практикой и разъяснениями Министерства строительства и ЖКХ РФ.

Перспективы согласования архитектурных решений жилья

Согласование архитектурных решений объекта до получения градплана земельного участка противоречит ст. 48 Градостроительного кодекса РФ и логически не обосновано. Исходя из распоряжения КГА от 05.02.2016 № 209-1, материалы для согласования облика объекта фактически представляют собой усеченную версию проектной документации и включают, в том числе, развертку фасадов, поэтажные платы, информацию об общей площади квартир и встроенных помещений. Между тем, исходным документом для архитектурно-строительного проектирования является градплан земельного участка, содержащий информацию, необходимую для проектирования и строительства (о предельной высоте здания, градостроительном регламенте, минимальных отступах от границ участка и др.). Для сравнения, в Москве и Московской области материалы на согласование архитектурно-градостроительного облика объекта предоставляются уже после получения градплана.

Не исключено, что положения упомянутых законов Санкт-Петербурга о согласовании облика здания до выдачи градплана могут быть в будущем оспорены в суде, учитывая их противоречие федеральному законодательству. Так, Определением Верховного Суда РФ от 16.03.2016 № 78-АПГ16-2 были признаны недействующими отдельные пункты Административного регламента КГА, обязывающие заявителей для получения градплана представлять технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения.

Справедливости ради отметим, что согласование архитектурного облика жилой застройки,  все же предупредит появление явных градостроительных ошибок. Тем самым, введение дополнительной административной процедуры, отчасти, 

оправдает увеличение сроков строительства и затрат застройщиков. Хочется надеяться, что субъективность критериев оценки архитектурных решений не станет препятствием для развития интересных, с точки зрения современной архитектуры, проектов.