Расторжение договора аренды жилого помещения

Основания досрочного расторжения договора аренды жилого помещения

Договоры аренды и найма жилого помещения — это схожие по предмету соглашения. По ним жилая недвижимость предоставляется за плату для проживания.

Если жилье сдается гражданину, то действует договор найма. Собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем. Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае обычно заключается договор аренды. Стороны именуются арендодателем и арендатором.

Договор аренды жилья, заключенный на срок один год и более, подлежит регистрации в госорганах.

Вам будет полезно узнать: на какой срок можно заключать договор аренды

Арендатор вправе расторгнуть соглашение досрочно. Если с ним проживают другие лица, то у них надо тоже взять такое согласие.

Основания для досрочного расторжения арендодателем в судебном порядке:

• невнесение арендатором платы за квартиру сроком от 6 месяцев, при краткосрочной аренде — просрочка оплаты более двух раз. Если внесенная сумма меньше требуемой по соглашению, это не является основанием для досрочного расторжения. Но даже если наниматель значительно просрочил оплату проживания, суд изучает причины и дает им оценку по критерию уважительности, например, при длительной задержке зарплаты, тяжелом материальном положении, наличии детей, инвалидов и т. д.;
• разрушение и порча жилья;
• использование жилплощади не по назначению или неоднократное нарушение интересов соседей, например, если допускались возгорания, нарушение санитарных правил проживания, правил содержания домашних животных, шум в ночное время;
• нарушение иных существенных условий договора.

В документе указывают, по желанию, и другие условия для возможности расторжения договора во внесудебном порядке по просьбе арендодателя при существенном нарушении его законных интересов нанимателем.

Подробнее: как расторгнуть договор в одностороннем порядке

Обе стороны вправе требовать расторжения в судебных органах, если помещение уже не пригодно для стабильного проживания или находится в аварийном состоянии.

Как уведомить о расторжении договора аренды жилого помещения

Сторона-инициатор направляет другой стороне предложение о расторжении.

Если арендатор письменно предупредит оппонента не менее чем за три месяца, договор прекращается независимо от согласия арендодателя.

Если сторона хочет прекратить отношения из-за нарушения порядка пользования квартирой, она сначала предупреждает арендатора об устранения этих нарушений.

Уведомление о расторжении передают другой стороне непосредственно под подпись о получении либо направляют заказным письмом с уведомлением о вручении.

Используйте один из вариантов направления юрлицу или ИП:

• по адресу, который есть в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), или по адресу, который указал получатель, например, в тексте контракта;
• по адресу электронной почты, через социальные сети и мессенджеры, если такой порядок прямо указан в тексте договора или стал обычной деловой практикой между вами, и ранее обмен сообщениями вы осуществляли, в том числе, таким образом.

Для подтверждения отправки сообщения сделайте и заверьте распечатку материалов, размещенных в сети Интернет (скриншот), с указанием адреса интернет-страницы, с которой она сделана, и точного времени ее получения.

Подробнее: как уведомить о расторжении договора

Как расторгнуть договор аренды жилого помещения, если одна из сторон против

Если одна из сторон против досрочного расторжения, остается обращаться в суд с иском по месту жительства ответчика или адресу организации либо в тот суд, который указан в соглашении в целях разрешения спора. Но заявление подается после получения отказа или неполучения ответа в определенный срок.

Арендодатель заявляет сразу два требования: о расторжении и о выселении всех проживающих лиц.

К иску прилагают документы:

• подтверждающие законность и состоятельность оснований для заявленных требований (договор аренды, правоустанавливающие документы на жилплощадь);
• о соблюдении досудебного порядка расторжения договора;
• квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб. либо ходатайство об отсрочке, рассрочке, уменьшении или полном освобождении от уплаты;
• о направлении другим участникам дела копий искового заявления и всех приложений;
• о совершении стороной примирительных действий, если таковые совершались.

Может пригодиться: как оплатить госпошлину

Суд дает арендатору срок до года, чтобы он устранил нарушения и избежал досрочного выселения из квартиры. Если нарушения продолжаются, суд по повторному обращению истца принимает решение о расторжении соглашения. И даже в этом случае суд дает отсрочку исполнения решения суда по просьбе проигравшей стороны не более чем на год.

Дождитесь вступления решения суда или рассмотрения апелляционной жалобы и получите его на руки. При прекращении аренды все проживающие к моменту расторжения подлежат выселению из квартиры на основании решения суда.

Если арендатор добровольно не исполняет новые обязанности, надлежит идти получать исполнительный лист и запускать процедуру исполнительного производства через судебного пристава-исполнителя.

Выселяемые вправе при наличии уважительной причины просить суд о предоставлении отсрочки исполнения решения суда, например, при тяжелом имущественном положении человека. Вопрос о наличии оснований для отсрочки решается судом в каждом конкретном случае.

Расторжение договора аренды жилого помещения по взаимному согласию

Договор аренды жилья заключается на срок, определенный соглашением. Если такой срок в документе не определен, он считается заключенным на неопределенное время.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от контракта, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок аренды жилого помещения не ограничен.

Если оба участника согласны на досрочное расторжение, они составляют соглашение об этом.

Вот образец такого соглашения:

Актуальный бланк и образец этого документа есть в КонсультантПлюс Скачать бесплатно

Что делать после подписания соглашения о расторжении договора аренды

Если договор аренды зарегистрирован, то после подписания соглашения о его расторжении регистрационная запись об аренде в ЕГРН подлежит погашению в Росреестре. Момент прекращения арендных отношений — дата заключения соответствующего соглашения.

Об этом свидетельствует и судебная практика:

В одном деле суд указал, что соглашение о расторжении аренды не было зарегистрировано. Несмотря на это, суд признал, что он прекратился с даты, указанной в этом соглашении. А поскольку арендатор уже после подписания соглашения о расторжении (и, соответственно, после прекращения действия аренды) заключил договор субаренды, эта субаренда признана недействительной.

Госрегистрация соглашения проводится в том же порядке, что и госрегистрация договора аренды недвижимости.

После подписания документа арендатор возвращает помещение арендодателю по акту приема-передачи с уведомлением о необходимости осуществить приемку помещения.

Погашаются все долги по оплате арендной платы, если таковые имеются.

• Богачева Алла
  2023-12-15 11:12:03
  При досрочном расторжении договора аренды жилого помещения в случае, если одна из сторон противится этому, необходимо соблюсти соответствующую процедуру. Сначала нужно направить уведомление, выдержать установленный срок для ответа и только после этого обращаться в суд с исковым заявлением.